隨著集中供地政策細(xì)則陸續(xù)實(shí)施，4月份全國(guó)多地首次完成土地競(jìng)拍。在樓市調(diào)控政策層層加碼的趨勢(shì)下，4月份國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體狀況如何?各家房企銷售表現(xiàn)是否受到影響?展望5月份，全國(guó)樓市行情又將如何演變?
一、政策篇：各地加碼樓市調(diào)控，租賃租房政策再完善
4月，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，再提保障性租賃住房供給利好政策。
中央層面，堅(jiān)持“房住不炒”定位，并首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”，同時(shí)提出增加保障性租賃住房供給。
4月9日，住建部召開6個(gè)城市保障性租賃住房工作座談會(huì)，提出切實(shí)增加保障性租賃住房供給，由政府給予土地政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。
4月15日，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》出臺(tái)，針對(duì)從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，提出了合理調(diào)控住房租金水平等七方面監(jiān)管意見(jiàn)。
地方層面，各地加碼樓市調(diào)控，落實(shí)因城施策，土地集中出讓競(jìng)拍相繼進(jìn)行。
4月，住建部再次約談廣州、合肥、寧波、東莞等熱點(diǎn)城市，強(qiáng)調(diào)要增強(qiáng)調(diào)控針對(duì)性、時(shí)效性，出臺(tái)更加精準(zhǔn)的政策確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。另外，約談也為各城市未來(lái)調(diào)控指明了方向。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月單月房地產(chǎn)調(diào)控刷新年內(nèi)新高記錄，達(dá)到了51次，2021年首4月，我國(guó)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到186次;調(diào)控城市范圍也從一二線擴(kuò)圍至三四線;從內(nèi)容上來(lái)看，地方調(diào)控加碼主要體現(xiàn)在新增或升級(jí)“限購(gòu)限售限貸限價(jià)”、強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管、開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序檢查整頓等方面。
同時(shí)，多地土地集中競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整，部分城市已完成首次出讓競(jìng)拍。
截至4月30日已有北京、廣州、無(wú)錫等17城市發(fā)布第一批次集中供地時(shí)間，多城市調(diào)整土拍規(guī)則，本月長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫完成首次競(jìng)拍。
二、樓市篇：商品房銷售增速放緩，一線城市熱度繼續(xù)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，整體來(lái)看今年前4月全國(guó)商品房銷售繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速較一季度出現(xiàn)減緩。
銷售額方面，前4月商品房銷售額約5.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)68.2%;比2019年1—4月份增長(zhǎng)37.0%。
前4月商品房銷售額增速較一季度累計(jì)增速下降20.3個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)幅度繼續(xù)減少。單月來(lái)看，4月份全國(guó)商品房銷售額約為1.52萬(wàn)億元人民幣，環(huán)比減少約21%。
(圖表來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)
分業(yè)態(tài)來(lái)看，前4月住宅銷售額同比增長(zhǎng)73.2%，辦公樓銷售額同比增長(zhǎng)31.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)20.3%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，今年前4月商品房銷售面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)48.1%至5.03億平方米;比2019年1-4月份增長(zhǎng)19.5%。不過(guò)，今年前4月銷售面積同比增速較一季度收窄約15.7個(gè)百分點(diǎn)。
單月來(lái)看，4月份商品房銷售面積約合1.43億平方米，環(huán)比減少約23.12%。
分業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅、辦公以及商業(yè)用房銷售面積增速不一。
其中，前4月住宅銷售面積同比增長(zhǎng)51.1%，辦公樓銷售面積同比增長(zhǎng)20.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增長(zhǎng)16.3%。
就地區(qū)而言，東部地區(qū)商品房銷售增速較快，前四月商品房銷售額同比增長(zhǎng)了80.1%，而同期西部地區(qū)和東北地區(qū)僅分別獲得41.6%和31.3%的同比增速。
再看房?jī)r(jià)方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2021年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》來(lái)看，各能級(jí)城市一二手房房?jī)r(jià)同比上漲趨勢(shì)延續(xù)。
全國(guó)商品房4月銷售均價(jià)10653元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)3.3%。2021年至今4個(gè)月，全國(guó)商品房銷售均價(jià)已經(jīng)站穩(wěn)一萬(wàn)元大關(guān)。
資本邦注意到，部分城市房?jī)r(jià)4月環(huán)比增加還受今年首批集中土拍的影響，帶動(dòng)了樓市的升溫。這也意味著，二季度需進(jìn)一步落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)”策略，減少雙集中供地下的高溢價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)。
三、房企篇：整體銷售增速放緩，單月銷售增速分化
全國(guó)來(lái)看，今年首4月房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)繼續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
個(gè)企層面，資本邦從2021年首4月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊(duì)的20家典型房企，包括萬(wàn)科A等單月銷售額在400億以上的頭部房企，華潤(rùn)置地等單月銷售額200億-400億的腰部公司，及200億以下的迷你房企，對(duì)其前4個(gè)月的銷售額、銷售面積及年度目標(biāo)完成度做了盤點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，20家典型房企在前四月的銷售額和銷售面積均有不同程度增長(zhǎng)，年度銷售目標(biāo)完成率大多30%以上。
銷售額方面，這20家房企今年前四月銷售總額約為人民幣1.7萬(wàn)億元，同比增加了近7成。
4月份，多家房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額突破千億。上述20家上市房企中，有多達(dá)7家公司在今年前4個(gè)月越過(guò)千億銷售額門檻。
具體來(lái)看，今年前4個(gè)月萬(wàn)科A、碧桂園以及保利地產(chǎn)銷售總額排名前三位，分別為2292.4億元、1923.6億元以及1754.84億元。
就單月銷售增速而言，資本邦注意到上述大中小型房企分化較為明顯。
單月銷售額在400億以上的大型房企普遍銷售增速較慢，多為個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。例如，萬(wàn)科A盡管在4月份實(shí)現(xiàn)銷售額497.7億元人民幣，不過(guò)同比增速較低，僅為3.8%。碧桂園4月份銷售額達(dá)到528.2億元人民幣，當(dāng)月錄得7.8%的銷售增速。
而單月銷售額在200億-400億元之間的中型房企銷售增速較大，其中旭輝控股4月份銷售同比增速最高，為103.54%，是20家房企中唯一一家增速翻倍的公司。旭輝控股在前4月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額同比增速在20家房企中也是名列前茅，達(dá)到134.92%。
另外，同屬于腰部房企的金地集團(tuán)4月份銷售同比增長(zhǎng)了88.65%，增速在20家上市房企中排名第三位，該公司前4個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額突破千億，同比增長(zhǎng)了約123%。
至于單月銷售額在200億級(jí)別以下的相對(duì)“小型”房企，其同比增速在內(nèi)部同樣存在分化現(xiàn)象，如，合景泰富4月份銷售額達(dá)129.25億元，同比增長(zhǎng)了98.5%，接近翻番。但是，雅居樂(lè)集團(tuán)當(dāng)月銷售額為113.1億元，增速僅為5.5%，與合景泰富差距巨大。
從年度銷售目標(biāo)完成率來(lái)看，上述20家房企中，大部分房企都取得不錯(cuò)的成績(jī)，銷售額完成率多在30%以上。其中正榮地產(chǎn)、金地集團(tuán)和美的置業(yè)的2021年度銷售目標(biāo)完成率處于20家典型房企中靠前位置，分別為36.47%、35.83%和35.37%。
目標(biāo)完成度最高的企業(yè)為首開股份，前4月份已經(jīng)完成銷售額397.35億元人民幣，達(dá)至年度銷售目標(biāo)1100-1200億元人民幣的33.11-36.12%。而綠城中國(guó)在20家典型房企中完成度位于最末位，銷售目標(biāo)完成率僅為25.42%。
就銷售面積而言，上述20家典型房企前4月總銷售面積約為1.11億平方米，較去年同期增加了58.2%。
具體來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科A和保利地產(chǎn)列于前三位，前四月分別實(shí)現(xiàn)銷售面積2170萬(wàn)平方米、1413萬(wàn)平方米和1049.16萬(wàn)平方米，同比增速分別達(dá)到21.16%、18.88%以及42.89%。
單月來(lái)看，銷售面積前三房企中，碧桂園4月份銷售面積最多，達(dá)594萬(wàn)平方米，不過(guò)同比去年卻出現(xiàn)了0.67%的負(fù)增長(zhǎng);相比之下，保利地產(chǎn)4月份銷售面積為330.91萬(wàn)平方米，但增速較快，單月實(shí)現(xiàn)35.62%的同比增長(zhǎng)。
20家典型上市房企中，4月份銷售面積居于最后的三位分別為弘陽(yáng)地產(chǎn)、首開股份和越秀地產(chǎn)。
以首開股份為例，4月份銷售面積僅為32.49萬(wàn)平方米，在20家企業(yè)中排行倒數(shù)第二，當(dāng)月銷售面積同比減少4.24%;越秀地產(chǎn)銷售面積為30.59萬(wàn)平方米，20家企業(yè)中排行最末位，當(dāng)月銷售面積同比增加了31%。這顯示出，處于銷售面積同級(jí)別的房企內(nèi)部增速也存在分化跡象。
整體來(lái)看，今年首4月房企銷售取得較為穩(wěn)定的表現(xiàn)，離不開二三月份樓市“小陽(yáng)春”行情。4月份，房企紛紛延續(xù)此前增長(zhǎng)勢(shì)頭，加大供應(yīng)及營(yíng)銷力度，不過(guò)受地產(chǎn)調(diào)控政策影響，大部分房企的同比增速較前三個(gè)月出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。
四、投資篇：開發(fā)投資增速回落，部分企業(yè)單月拿地金額和規(guī)模顯著上升
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)進(jìn)一步回落，但回落速度相對(duì)放緩。
1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長(zhǎng)21.6%;比2019年1—4月份增長(zhǎng)17.6%，兩年平均增長(zhǎng)8.4%。其中，住宅投資30162億元，同比增長(zhǎng)24.4%。
一季度累計(jì)增速回落了12.7個(gè)百分點(diǎn)，而前4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速下滑了4個(gè)百分點(diǎn)，回落速度相對(duì)放緩。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，進(jìn)入4月，“小陽(yáng)春”效應(yīng)減弱，房企投資信心隨之趨緩，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，但仍然維持在較高水平。
(圖表來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)
分地區(qū)來(lái)看，在東部地區(qū)投資總額較多，1-4月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為人民幣2.21萬(wàn)億元，在東中西部地區(qū)中繼續(xù)排行首位。不過(guò)，中部地區(qū)開發(fā)投資增速最快，同比增長(zhǎng)29.7%。
新開工方面，1—4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積81.85億平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，較一季度增速繼續(xù)回落。
拿地規(guī)模方面，總體來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3301萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%;但是土地成交價(jià)款卻同比回落29.2%至1203億元人民幣。
就個(gè)企而言，中指研究院跟蹤的TOP100企業(yè)1-4月拿地規(guī)模較去年同期持平。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年前4月，TOP100企業(yè)拿地總額人民幣8214億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門檻值為22億元，與去年同期略有下降，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為57.7%，比重持續(xù)下降。
中指研究院數(shù)據(jù)還顯示，今年前4個(gè)月招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科位居拿地金額前三，分別為人民幣407億元、396億元和377億元。在拿地面積和拿地金額方面，保利發(fā)展排名不變，均位列第二，前4個(gè)月拿地面積為568萬(wàn)平方米，碧桂園則以615萬(wàn)平方米躍居第一。
值得注意的是，受“土地供應(yīng)兩集中”政策的影響，4月，廣州、重慶、無(wú)錫和沈陽(yáng)四城市集中供地，部分企業(yè)單月拿地金額和拿地規(guī)模上升顯著。如保利發(fā)展，4月單月新增拿地金額127億元，新增拿地規(guī)模132萬(wàn)平方米，該公司在集中供地的廣州、重慶、無(wú)錫和沈陽(yáng)四城均有拿地表現(xiàn)。
地域分布上，在廣州、重慶的集中拍地帶動(dòng)下，一線城市和粵港澳城市群房企拿地占比有所上升。
中指研究院跟蹤的50家代表房企數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，在二線城市和三四線城市的投資面積占比依舊基本持平，分別為45.1%和47.6%，一線城市占比7.2%，較一季度增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。
從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)依舊熱衷于在長(zhǎng)三角拿地，占比為34.3%，但相較Q1的36.2%，該占比進(jìn)一步下降。成渝城市群次之，占比為11.4%，較一季度提升4.5個(gè)百分點(diǎn)。
4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步回落。從各線級(jí)城市及城市群來(lái)看，三月的土拍帶動(dòng)了房企拿地在一線城市和粵港澳城市群占比有所上升，四月市場(chǎng)熱度上升，部分企業(yè)單月拿地金額和拿地規(guī)模增加較為明顯。
五、融資篇：發(fā)債融資規(guī)模穩(wěn)定，境外發(fā)債規(guī)模進(jìn)一步萎縮
在房企債券融資方面，今年前4個(gè)月發(fā)債規(guī)模與去年同期基本持平，債市整體表現(xiàn)穩(wěn)定。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-4月房企境內(nèi)外債券融資額累計(jì)同比微增1%，約合3977億元(人民幣，下同)。單月來(lái)看，4月份房企在境內(nèi)外債券融資約為936億元，環(huán)比減少3.31%。
債券融資結(jié)構(gòu)部分，境內(nèi)債市場(chǎng)成為今年債市主導(dǎo)的趨勢(shì)愈加明顯，境外債券市場(chǎng)發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)萎縮。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月，房企境內(nèi)累計(jì)發(fā)債規(guī)模約2720億元，占總發(fā)債規(guī)模的68%，同比上升7個(gè)百分點(diǎn);境外累計(jì)發(fā)債1257億元，同比下降約36%。
貝殼研究院分析指出，境外發(fā)債規(guī)模萎縮主要受到一季度內(nèi)房企債務(wù)違約事件影響，海外資本市場(chǎng)信心削弱，導(dǎo)致發(fā)債規(guī)模萎縮。
地產(chǎn)中國(guó)領(lǐng)先指數(shù)研究室數(shù)據(jù)另外指出，就境內(nèi)債而言，電建地產(chǎn)以47.6億元人民幣、福州建發(fā)45億元人民幣位居境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模的前列。
境外債方面，九龍倉(cāng)集團(tuán)以6.5億美元居于境外債發(fā)行規(guī)模的榜首;其次是中國(guó)金茂、龍光集團(tuán)，融資額度依次為6億美元、3億美元。
值得注意的是，4月債券融資到期規(guī)模環(huán)比出現(xiàn)下降，但債務(wù)規(guī)模仍處于高位。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年4月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1374億元，環(huán)比下降9.7%，同比增加125.6%。這意味著房企試點(diǎn)融資新規(guī)后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)，兩者規(guī)模差距不斷增長(zhǎng)。貝殼研究院預(yù)計(jì)，5-6月到期債務(wù)規(guī)模回落至千億之下，不過(guò)下半年房企到期債務(wù)規(guī)模居高不下，年末房企債券到期規(guī)模將突破了1.2萬(wàn)億元。
最后再看個(gè)企方面，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了1-4月融資總額排名前50的房企，其債券融資總規(guī)模約為3210億元人民幣。其中，排名前十的企業(yè)債券融資總規(guī)模約為1053億元人民幣。
具體來(lái)看，2021年前四月萬(wàn)科A發(fā)債規(guī)模為143億元排名首位，4月單月，萬(wàn)科發(fā)債規(guī)模為93億元。保利地產(chǎn)前四月以發(fā)債總規(guī)模120億元位列第三，4月份單月發(fā)債規(guī)模為50億。
展望未來(lái)，標(biāo)普預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境將延續(xù)中性偏緊的狀態(tài)，同時(shí)房企償債壓力并未減輕。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也分析指出，眾多房企一方面需要“借新還舊”，另一方面渠道費(fèi)用和土地及建造成本的增加導(dǎo)致利潤(rùn)不斷被侵蝕，都會(huì)推動(dòng)房企融資需求提升。也就是說(shuō)，2021年房企短期償債的壓力并不小于2020年。
結(jié)尾
隨著各地相繼出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策，在經(jīng)歷了一季度的“小陽(yáng)春”行情后，4月樓市銷售增速持續(xù)下探，不過(guò)4月樓市房?jī)r(jià)略有升溫。
中央層面再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”主基調(diào)，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，房企4月份單月銷售增速分化不一。
展望5月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)將進(jìn)一步回落降溫，越來(lái)越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)行情，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)或有望繼續(xù)放緩。
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